遇到樓上漏水損害自家財產，應如何收集證據、與鄰協調及提起訴訟？律師教您法律保障方式與實務案例解析，樓上漏水可能導致天花板損壞、家具泡水、生活受干擾，民眾應盡速蒐證並嘗試與對方協調。若協商不成，可循法律途徑主張賠償，以保障自身權益。
依本所律師承辦案件的相關經驗，關於漏水案件，法院委託的鑑定單位會是此類案件支出最高的部分，甚至比律師費還貴，如何避免提告導致”兩敗俱傷”的結果，請洽本所諮詢
一、樓上漏水常見原因與法律風險
樓上漏水是公寓住宅中常見的民事糾紛之一，可能來自浴室、廚房、陽台、或水管老舊等。
常見漏水原因：
- 管線老舊破裂
- 裝修施工不當
- 未定期保養設備
- 泡澡、洗衣排水外溢
若樓上住戶因未妥善維護而造成樓下受損，可能須依《民法》第184條侵權行為損害賠償負責。
二、民眾常見困擾與處理方式
常見困擾：
- 無法確認漏水來源
- 鄰居不願承認責任
- 損失擴大卻無人賠償
- 無法進入樓上檢查
初步處理方式：
- 立即拍照紀錄受損情形與時間
- 通知樓上鄰居協調檢修
- 可請管委會或第三方水電師傅協助確認漏水源
三、收集證據的步驟
必要證據：
- 拍攝漏水狀況、受損家具與水漬痕跡
- 與樓上住戶的對話紀錄（如LINE、簡訊）
- 水電技師或修繕公司的漏水鑑定報告
- 若影響重大，可申請法院鑑定或委外專業鑑定公司
四、與鄰居協調與溝通技巧
建議態度：
- 保持冷靜、避免情緒對立
- 以「解決問題」為出發點，陳述實情
- 提出證據說明狀況，請求修繕與賠償
無法協調時：
- 可書面發函留存紀錄
- 通知管委會出面調解
- 或向鄉鎮市公所申請調解委員會調解
五、如何提起訴訟保障自身權益？
若協商不成，可向地方法院提起民事訴訟，請求損害賠償。
訴訟流程：
- 整理證據、修繕報價單、照片
- 提起損害賠償訴訟，主張侵權責任
- 請求法院判決對方負賠償責任（可含修繕費、財物損失）
法條依據：
- 民法第184條：侵權行為損害賠償責任
- 民法第191條：房屋所有人對因建築物瑕疵致人損害的責任
六、案例分享：真實法院判決內容解析
案例一：樓上浴室滲水導致天花板塌陷
- 樓下屋主提起訴訟，法院審酌鑑定報告後，判樓上住戶應賠償修繕費與財物損失合計新台幣12萬元。
案例二：陽台排水不良導致滲漏
- 樓上住戶雖否認責任，依照鑑定報告，法院認定其有保養不當之過失，判賠5萬元。
七、常見問答（Q&A）
Q1：我不知道漏水是不是樓上造成的，該怎麼辦？
建議先拍照保全證據，並請第三方師傅鑑定漏水來源。若仍無法確定，可委託鑑定或聲請法院調查。
Q2：樓上住戶不願配合檢查，也不承認漏水怎麼辦？
可透過公所調解或訴訟程序，請法院委由鑑定人進行鑑定。
Q3：我可以請求樓上賠償哪些費用？
可請求房屋修繕費用、家具損壞、裝潢損失、必要鑑定費用等。
Q4：是否可報警處理？
漏水屬民事糾紛，原則上無法報警處理，但若雙方發生肢體衝突或恐嚇行為，則屬刑事案件可報案。
Q5：我不想打官司，有什麼快速解決方式？
可申請地方調解委員會協助，由第三方協助雙方溝通，快速解決爭議。
Q6：法院實務如何處理？
- 是否確有漏水事實
- 漏水原因是否由樓上住戶可歸責
- 是否提供完整鑑定與修繕證明
- 雙方溝通紀錄與過程
若樓上住戶未妥善維護設備導致漏水，將依法判決其賠償。
Q7：面對被告漏水訴訟應如何反應？
如您為被告住戶，應：
- 立即確認漏水情況
- 委託修繕並提供檢修證明
- 若確實無過失，可提出不負責證據
- 建議聘請律師協助答辯與抗辯策略
Q8：如何起訴保障自己權利？
應向房屋所在地地方法院提起民事損害賠償訴訟。可由律師協助撰寫起訴狀、整理證據、提出證人及鑑定報告，以提高勝訴機率。
八、律師建議
一旦發現漏水，不可輕忽。即便只是微滲，也可能造成日後天花板塌陷或牆面發霉。律師建議：
- 第一時間紀錄漏水狀況與時間。
- 儘速請水電技師或鑑定單位檢查漏水來源。
- 主動與樓上住戶協調，保留對話紀錄。
- 若無法處理，可申請公所調解，或委託律師起訴請求賠償。